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DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN

Das Ertragswertverfahren ist vereinfacht gesagt eine Wertermittlung, die darauf beruht, die künftigen Erträge aus einem Objekt hochzurechnen. Ganz grob könnte man sagen: Die Summe der aus dem Objekt zu erzielenden Mieten abzüglich der Kosten während der mutmaßlichen restlichen Nutzungsdauer führt uns zum Ertragswert.

Die Wertermittlungsverordnung WertV führt dazu im Einzelnen aus:

§ 15 Ermittlungsgrundlagen
(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der
Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 zu
ermitteln.
(2) Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln.
(3) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit
dieser nicht nach § 20 zu ermitteln ist.
§ 16 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen
(1) Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren
jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§
17) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18).
(2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des
Bodenwerts ergibt. Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Absatz 3
maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer,
als es einer der baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche
Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des
Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
(3) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus der
Anlage zu dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige
Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen
Anlagen ergibt.
(4) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei
ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt
werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene
Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder
verkürzen. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück
wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer besonders
zu berücksichtigen.
§ 17 Rohertrag
(1) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung
nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten
einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht
zu berücksichtigen.
(2) Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom
Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig
erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.
§ 18 Bewirtschaftungskosten
(1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig
entstehenden Verwaltungskosten (Absatz 2), Betriebskosten (Absatz 3), Instandhaltungskosten
(Absatz 4) und das Mietausfallwagnis (Absatz 5); durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben
unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger nach § 16 Abs. 3
berücksichtigt.
(2) Verwaltungskosten sind
1. die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
2. die Kosten der Aufsicht sowie
3. die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der
Geschäftsführung.
(3) Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen
laufend entstehen.
(4) Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung
des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer
aufgewendet werden müssen.
(5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung (§ 17), die durch uneinbringliche
Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch
zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder
Räumung.
(6) Die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind nach
Erfahrungssätzen anzusetzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen
einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Die Betriebskosten sind unter
Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im üblichen Rahmen nach
ihrer tatsächlichen Höhe unter Einbeziehung der vom Eigentümer selbst erbrachten Sach- und
Arbeitsleistung zu ermitteln. Soweit sie sich nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen
auszugehen.
§ 19 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 16 bis 18
noch nicht erfaßt sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu
berücksichtigen. Insbesondere sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungsund
mietrechtliche Bedingungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand zu beachten,
soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte
Restnutzungsdauer berücksichtigt sind.
§ 20 Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen
(1) Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach §
16 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert
des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die
gewöhnlichen Kosten zu mindern, insbesondere Abbruchkosten, die aufzuwenden wären, damit das
Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken entspricht, soweit diese im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.
(2) Wenn das Grundstück aus rechtlichen oder sonstigen Gründen alsbald nicht freigelegt und
deshalb eine dem Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann, ist dies bei dem
nach Absatz 1 Satz 2 verminderten Bodenwert für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich
angemessen zu berücksichtigen. Der so ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten aus der
Nutzung des Grundstücks nachhaltig erzielbaren Reinertrags ergibt den Ertragswert. Der für die
Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags maßgebende Vervielfältiger bestimmt sich nach
der Dauer der Nutzungsbeschränkung und dem der Grundstücksart entsprechenden
Liegenschaftszinssatz.
(3) Stehen dem Abriss der Gebäude längerfristig rechtliche oder andere Gründe entgegen und wird
den Gebäuden nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts noch ein Wert beigemessen,
kann der Ertragswert nach den §§15 bis 19 mit einem Bodenwert ermittelt werden, der von dem Wert
nach § 15 Abs. 2 abweicht. Bei der Bemessung dieses Bodenwerts ist die eingeschränkte
Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowohl der Dauer als auch der Höhe nach angemessen zu
berücksichtigen.

 

 

 

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