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DAS SACHWERTVERFAHREN

Das Sachwertverfahren fußt prinzipiell auf der Feststellung der Kosten, die zum Wertermittlungsstichtag (das Datum, für welches der festgestellte Verkehrswert gilt) für das Objekt neuwertig aufgewendet werden müssen. Dieser Neuwert wird dann einer sogenannten Alterwertminderung unterzogen, sprich: Es werden x Prozent je nach Alter, Abnutzung und Zustand abgezogen.

Im Einzelnen gebietet die Wertermittlungsverordnung WertV dazu:

§ 21 Ermittlungsgrundlagen
(1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude,
Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt
vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln.
(2) Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln.
(3) Der Herstellungswert von Gebäuden ist unter Berücksichtigung ihres Alters (§ 23) und von
Baumängeln und Bauschäden (§ 24) sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) nach § 22
zu ermitteln. Für die Ermittlung des Herstellungswerts der besonderen Betriebseinrichtungen gelten
die §§ 22 bis 25 entsprechend.
(4) Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom
Bodenwert miterfaßt werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten
ermittelt. Die §§ 22 bis 25 finden entsprechende Anwendung.
(5) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen ergeben den Sachwert des
Grundstücks.
§ 22 Ermittlung des Herstellungswerts
(1) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je
Raum- oder Flächeneinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Raum-,
Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Einzelne Bauteile,
Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen, die insoweit nicht erfaßt werden, sind durch Zu- oder
Abschläge zu berücksichtigen.
(2) Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten,
insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen
sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderliche Finanzierung.
(3) Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Sie sind erforderlichenfalls
mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag
umzurechnen.
(4) Ausnahmsweise kann der Herstellungswert der Gebäude ganz oder teilweise nach den
gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden.
(5) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude kann von den tatsächlich entstandenen
Herstellungskosten ausgegangen werden, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten
entsprechen.
§ 23 Wertminderung wegen Alters
(1) Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur
Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen; sie ist in einem Vomhundertsatz des Herstellungswerts
auszudrücken. Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen
Anlagen von einer gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden
Wertminderung ausgegangen werden.
(2) Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen
durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden oder haben unterlassene
Instandhaltung oder andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt,
sollen der Bestimmung der Wertminderung wegen Alters die geänderte Restnutzungsdauer und die
für die baulichen Anlagen übliche Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden.
§ 24 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden
Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der
Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen,
soweit sie nicht nach den §§ 22 und 23 bereits berücksichtigt wurde.
§ 25 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
Sonstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfasste, den Wert beeinflussende Umstände,
insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein
erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 5 Abs. 1 maßgeblichen Nutzung, sind durch
Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen.

 

 

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