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DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Das Vergleichswertverfahren ist prinzipiell das einfachste und zugleich genaueste Wertermittlungsverfahren, das wir kennen und anwenden können. Das große Problem besteht regelmäßig darin, tatsächliche Vergleichobjekte zu finden, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau übereinstimmen. Sonnst würde man schließlich Äpfel mit Birnen vergleichen, was wenig aussgekräftig ist.

Das Vergleichswertverfahren wird in der WertV (Wertermittlungsverordnung) wie folgt beschrieben (vgl. auch LEXIKON - WertV)

Vergleichswertverfahren

§ 13 Ermittlungsgrundlagen
(1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke
heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5) mit dem zu
bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem
Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch
Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
(2) Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke
auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie
entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand
gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils
vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind.
(3) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke
insbesondere die nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert
ergibt sich durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu
bewertenden Grundstücks mit dem nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktor; Zu- oder Abschläge nach §
14 sind dabei zu berücksichtigen. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das
Gebäude beziehen (§ 12 Abs. 3), ist der getrennt vom Gebäudewert zu ermittelnde Bodenwert
gesondert zu berücksichtigen.
§ 14 Berücksichtigung von Abweichungen
Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die
Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand
des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter
Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den
Bodenrichtwerten zugrundeliegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am
Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen (§ 9) und
Umrechnungskoeffizienten (§ 10) herangezogen werden.

 

 

 

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